MINDEN, amit az albérlésről tudnotok kell! – szakértőink tippjei

A fiatal házasok sokszor kényszerből vagy az élethelyzetükből adódóan albérletben kénytelenek lakni, esetleg később éppen nekik lesz lehetőségük egy ingatlanukba bérlőt keresni. Melyek azok a legfontosabb jogi szempontok, amelyekre mindenképpen oda kell figyelniük? – ennek próbáltunk utánajárni.

– Az első és legfontosabb kérdés: mennyire érdemes ismerős által kiadott ingatlanba költözni?

A felek szempontjai ebben az esetben azok lehetnek, mint minden egyéb jogügyletnél, hogy mind a két oldal, a bérlői és a bérbeadói is nagyobb biztonságban érzi magát, ha megbízható, leinformált féllel kötnek üzletet. Ez természetes, de egyáltalán nem zárja ki későbbi viták lehetőségét. A konfliktusok kezelésének első szintje mindig a felek hozzáállása az adott helyzethez, a jogi megoldások csak ez után következnek. Vagyis röviden: idegenek között is lehet korrekt együttműködés és ismerősök, (barátok, rokonok) között is elfajulhat a vita, ezért is érdemes mindig a jogszabályoknak megfelelően eljárni.

– Ebben az esetben is érdemes valamiféle szerződést kötni a tulajdonossal? Mi legyen benne mindenképpen, ami megfelelő arányban védi a bérlőt és a tulajdonost is?

Írásbeli bérleti szerződést ingatlan esetében mindig kell kötni, függetlenül a felek rokoni, baráti viszonyától. Tudni kell, hogy ez nem csak a lakásbérlésre vonatkozik, hanem minden lakás és nem lakás céljára szolgáló ingatlanra is. Tehát a csak szobát bérlőknek is, de a lakóingatlanokon túl a garázs, fészer, pince stb. esetében is. Ezen kívül a bérbeadónak az ingatlanra vonatkozó energetikai tanúsítványt is át kell adnia a bérlőnek, amennyiben azt a jogszabály előírja.

Amit a feleknek mindenképpen szerződésbe kell foglalniuk, az az ingatlan pontos megjelölése, címe, a szerződés időtartama – lehet határozott, vagy határozatlan idejű – az, hogy az ingatlanhoz tartozó egyéb helyiségek használatára (pince, padlás, garázs, stb.) mennyire terjed ki a használati jog és természetesen a bérleti díj.  Az ingatlanban a bérleti szerződés létrejöttekor meglévő berendezési tárgyakról érdemes a feleknek egy leltárt készíteni, esetleg fényképekkel együtt, és a mérőórák állását is rögzíteni, mert ezzel elkerülhető egy későbbi vita.

– Sokan azért nem merik kiadni üresen álló ingatlanukat, mert félnek, hogy esetleg nem költözne ki a bérlő akkor sem, ha erre felszólítja a bérbeadó, vagy túl nagy anyagi kárt okoz benne. Ha jól tudjuk, a jog alapvetően azt védi, aki az ingatlanban tartózkodik. Hogyan lehet ennek ellenére bebiztosítani magunkat, hogy mégiscsak addig éljen valaki a lakásunkban/házunkban, amíg azt mi szeretnénk, és úgy használja, ahogyan az elvárható?

A jog nem azt védi, aki az ingatlanban tartózkodik, hanem a jogszerű birtokost. Ha a lakás használója jogcím nélkül használja az ingatlant, mert például a bérleti szerződésének időtartama lejárt, vagy a szerződés felmondásra került, és azt felszólításra sem hagyja el, az ingatlan kiürítése érdekében bírósághoz lehet fordulni, amennyiben pedig az ingatlan kiürítése a jogerős bírósági ítélet alapján sem történik meg, úgy végrehajtási eljárást lehet indítani. A használó a jogcím nélküli használat időtartamára lakáshasználati díjat köteles fizetni, ami a bérleti díj mértékével azonos. Ennek megfizetése iránt is lehet eljárást indítani. A tényleges kiürítés általában hosszú időt vesz igénybe, az pedig, hogy a bérlőn sikerül-e a pénzbeli tartozását behajtani, a bérlő jövedelmi viszonyaitól függ.

A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot évente egyszer, vagy a szerződésben kikötött gyakorisággal ellenőrizheti, természetesen a bérlő indokolatlan háborítása nélkül. A szerződés előzetes felszólítást követő felmondására adhat okot, ha a bérlő a ház többi lakójával szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos magatartást tanúsít, vagy ha a bérlő a bérlemény tárgyát rongálja vagy a rendeltetésével ellentétesen használja. Ezen kívül, ha a lakás használójának magatartására visszavezethető kár keletkezik a lakásban vagy a berendezési tárgyakban, a károkozó ezt a kárt is köteles megtéríteni vagy helyreállítani. A bérlő ugyanis a szerződés megszűnésekor köteles a lakást és a berendezési tárgyakat rendeltetésszerű állapotban visszaadni. Mind a két felet védő biztosíték lehet a közműtartozások megelőzésére a mérőállások rögzítése, nullás igazolások kérése,.

– Milyen kötelezettségei vannak az ingatlan tulajdonosának?

Elsődleges kötelezettsége, hogy az ingatlant a szerződésben meghatározott időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérlőnek átadja. Ez alatt például azt kell érteni, hogy a bérbeadó időben elszállítja azokat a tárgyakat, amelyek akadályozzák a bérlőt a használatban, és hogy a bérbeadónak a lakás komfortfokozatának megfelelő rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban lévő berendezési tárgyakkal kell átadni az ingatlant. Vagyis a fűtésnek, víznek, gáztűzhelynek, mellékhelyiségnek, stb. megfelelően működnie kell, de ide vehetjük az ingatlan más tulajdonságait is, például a nyílászárókat, vagy akár a beázás mentességet is. A bérbeadó a törvény szerint szavatol azért, hogy a lakás az átadáskor rendeltetésszerű használatra alkalmas. A bérbeadó feladata ezen felül az épület karbantartása, a központi berendezések üzemképes állapotban tartása és a közös helyiségekben keletkező hibák kijavítása. A bérbeadónak a lakás rendeltetésszerű használatát akadályozó és az életveszélyt okozó hibákat haladéktalanul el kell hárítania. Amennyiben ezeket a munkákat a bérlő végzi el a bérbeadó helyett, ezek költségét azonnal egy összegben igényelheti a bérbeadótól. Egyéb esetekben fő szabály szerint a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.

– Milyen jogosultságai vannak egy bérlőnek – különösen egy elmérgesedő főbérlő-bérlő viszony esetére gondolva?

Amennyiben a bérlő a maga részéről betartja a bérleti szerződést, különös tekintettel a lakbérfizetési kötelezettségére, a szerződés fennállása alatt joga van az ingatlan rendeltetésszerű használatára, valamint az előző kérdésben részletezett költségei érvényesítésére. Amennyiben a bérbeadó jogellenesen bontja fel vele a bérleti szerződést, megilleti a birtokvédelem is a bérbeadóval szemben.

– Van olyan szempont, amelyet különösen is érdemes figyelembe venni, ha gyerekes családoknak akarunk kiadni-, vagy gyerekekkel szeretnénk kibérelni egy lakást?

A bérlő az ingatlanba csak a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be más személyt, de ez nem vonatkozik a bérlő kiskorú gyermekeire, ők külön engedély nélkül is a lakásban lakhatnak. A szerződést a lehető legegyszerűbb feltételeket alkalmazva érdemes megkötni. A bérlő által elvégzendő beruházások, és azok ellenértékének az elszámolása – különösen a szerződés idő előtti megszűnése esetén – számtalan esetben vitát eredményez. Amennyiben a kutyust is hozzák magukkal a bérlők, tartására az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat rendeletét kell betartani.

Kérdéseinkre dr. Andriska Szilvia és dr. Frida Tamás válaszoltak. Szakértői blogjukat itt olvashatjátok, honlapjukat itt találjátok.